A legalidade das cobranças de taxa de contribuição pelas Associações de Moradores

Há tempos existe uma séria discussão no Poder Judiciário acerca da legalidade da cobrança pelas Associações de Moradores da taxa de contribuição em loteamentos fechados, isto porque alguns juristas defendem a interpretação literal do art. 5º, XX, da CF, assim disposto:

" Art. 5º Todos são iguais perante a lei, sem distinção de qualquer natureza, garantindo-se aos brasileiros e aos estrangeiros residentes no País a inviolabilidade do direito à vida, à liberdade, à igualdade, à segurança e à propriedade, nos termos seguintes:

XX - ninguém poderá ser compelido a associar-se ou a permanecer associado;"

Baseando-se na disposição legal acima, um casal de moradores ingressou com uma ação judicial contra a Associação dos Proprietários do Loteamento Granja Carneiro Vianna, que tramitou perante a 3.ª Vara Cível de Cotia sob o nº 1012435-91.2018.8.26.0152, pretendendo a anulação de decisão pregressa fundamentando que se um morador decidir não se associar, não deve ser obrigado a contribuir com a taxa de contribuição ou rateio para as despesas comuns no loteamento fechado.

Todavia, como de praxe, nenhuma discussão jurídica é simples e sempre existem diversas interpretações sobre o tema, com base nisso, por se tratar de matéria constitucional, o Supremo Tribunal Federal avocou para a si no RE 695.911/SP a discussão para unificar o entendimento da matéria em todos os Tribunais Estaduais.

Referido recurso está pendente de decisão, encontra-se atualmente com o Relator Min. Dias Toffoli, contudo, há parecer favorável da Procuradoria Geral da República em favor das associações, com fundamento legal nos seguintes termos:

"Se de um lado há o interesse comum dos moradores de implementarem infraestrutura e serviços que venham a beneficiar a todos, embora não se configure um condomínio nos termos estritos da Lei e não seja ninguém obrigado a se associar, de outro, não é razoável que prevaleça o interesse particular daquele que se recusa a partilhar das despesas, se locupletando do esforço alheio.

O princípio da vedação do enriquecimento ilícito encontra amparo nos objetivos da República, como relevante fator na construção de uma sociedade livre, justa e, principalmente solidária (art. 3º, I, da CF). A negativa de alguns moradores de custearem as despesas comuns afronta ainda o princípio constitucional da solidariedade, que impõe a todos um dever jurídico de respeito coletivo, que visa beneficiar a sociedade como um todo."

No caso acima apontado, a Associação Granja Carneiro Vianna, sob patrocínio do escritório Viana Procidelli Advogados conseguiu uma importante vitória, utilizou essencialmente a tese utilizada pela PGR no Recurso Extraordinário em curso no STF, bem como, na recente disposição legal estampada na Lei 13.465/17, que em seu art. 78 alterou a disposição da Lei 6.766/79, assim prescrito:

"Art. 36-A. As atividades desenvolvidas pelas associações de proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos ou empreendimentos assemelhados, desde que não tenham fins lucrativos, bem como pelas entidades civis organizadas em função da solidariedade de interesses coletivos desse público com o objetivo de administração, conservação, manutenção, disciplina de utilização e convivência, visando à valorização dos imóveis que compõem o empreendimento, tendo em vista a sua natureza jurídica, vinculam-se, por critérios de afinidade, similitude e conexão, à atividade de administração de imóveis.(Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)

Parágrafo único. A administração de imóveis na forma do caput deste artigo sujeita seus titulares à normatização e à disciplina constantes de seus atos constitutivos, cotizando-se na forma desses atos para suportar a consecução dos seus objetivos.(Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)"

A tese elencada pelo escritório Viana Procidelli Advogados é que o legislador, pela leitura do artigo acima, conferiu a obrigação de cotizar as despesas aos titulares dos imóveis, não dos associados, isto é, independente da anuência com os serviços oferecidos e prestados, basta que o imóvel se encontre dentro de um loteamento fechado autorizado pelo Poder Público e sendo beneficiado por todos os serviços prestados subsiste o dever dos titulares de participar das cotas com a finalidade de suportar a consecução dos objetivos constantes nos atos constitutivos.

Desse modo, de maneira acertda, o Juiz de Direito Dr. Carlos Alexandre Aiba Aguemi acatou a tese jurídica invocada pela Associação Granja Carneiro Vianna e indeferiu a petição inicial, julgando o processo nos termos do art. 485, do CPC.

Informações do processo: 1012435-91.2018.8.26.0152